Как застройщики элитной недвижимости используют лазейку для строительства высоких башен для сверхбогатых в Нью-Йорке

Реклама

Поддерживается

Мэтью Хааг

[Что вам нужно знать, чтобы начать день: получите сообщение New York Today на свой почтовый ящик.]

Некоторые из самых высоких жилых зданий в мире возвышаются над Центральным парком, в том числе 432 Park Avenue, высота которого составляет 1400 футов и включает в себя множество пентхаусов и квартир для сверхбогатых людей.

Но у 432 Park также есть все более распространенная особенность этих новых башен: участки незанятого пространства. Около четверти из 88 этажей не будут заселены, поскольку они заполнены структурным и механическим оборудованием.

Здание и близлежащие башни могут подниматься высоко в небо из-за лазейки в городских законах о лабиринтном зонировании. Этажи, отведенные для строительного и механического оборудования, независимо от их размера, не учитываются в максимальном размере здания в соответствии с законами, поэтому застройщики явно используют их, чтобы сделать здания намного выше, чем было бы разрешено в противном случае.

За последние полвека выросли башни, которые больше всего выиграли от особенностей зонирования: огромные здания из стекла и стали с роскошными кондоминиумами, которые продаются за миллионы долларов. Многие из них выстроились в кварталы вокруг Центрального парка, одного из самых дорогих и желанных объектов недвижимости в городе, и стали вторым домом для китайских миллиардеров, европейских магнатов и инвесторов из хедж-фондов из других штатов.

Но распространение этих зданий вызывает негативную реакцию на фоне более широких дебатов о доступном жилье, мегапроектах для сверхбогатых и идентичности города. Теперь чиновники пытаются обуздать застройщиков, предлагая правила, которые будут применять необычно большие механические пространства к пределу высоты здания.

Мотивация строительства высоких зданий очевидна: панорамные виды для жителей и огромные прибыли для застройщиков. Кондоминиум на 95 этаже на Парк-авеню, 432 был продан в декабре за 30,7 миллиона долларов, или около 7592 долларов за квадратный фут. В том же месяце квартира примерно на полпути вниз по зданию была продана по цене 4216 долларов за квадратный фут.

«Это довольно возмутительно, но в то же время очень умно», — сказал Джордж М. Джейнс, консультант по планированию, который отслеживал и подавал жалобы на здания в Нью-Йорке с огромными незанятыми пространствами. «Какова основная цель этих пространств? Основная цель — построить очень высокие здания».

Попытки города ограничить высоту зданий спровоцировали конфликт с влиятельной индустрией недвижимости, которая раскритиковала предложенные правила как чрезмерно ограничительные и ошибочные.

Гарри Б. Маклоу, спроектировавший дом 432 Парк-авеню, сказал, что согласен с попыткой установить твердые правила в отношении механических помещений, но отверг утверждения о том, что его здание использовало их, чтобы подняться выше. По его словам, на каждом механическом этаже имеется оборудование, необходимое для функционирования здания.

«Меня это оскорбляет, — сказал г-н Маклоу, — потому что мы создали очень красивое здание, которое идеально вписывается в горизонт».

[Подробнее: Наш обозреватель написал, что эти башни «отбрасывают тени как в прямом, так и в переносном смысле».]

Многие из этих башен пустуют большую часть года, поэтому их владельцы не облагаются местными и государственными подоходными налогами, поскольку они не являются жителями города. В результате штат и город уже начали отдельные репрессии против них.

Законодатели штата предложили ввести налог на недвижимость — ежегодный периодический налог на вторые дома стоимостью более 5 миллионов долларов, но он был сорван из-за интенсивного лоббирования со стороны групп по недвижимости. Вместо этого законодатели установили единовременную плату за продажу домов стоимостью в несколько миллионов долларов.

Сложные строительные нормы Нью-Йорка призваны обеспечить предсказуемое развитие событий. Требования к высоте установлены в большей части города, хотя некоторые части Манхэттена освобождены от них. Каждому блоку также фактически назначается максимальная площадь в квадратных футах, которую можно распределить по меньшим зданиям в блоке или объединить в более крупные застройки.

Сообразительные, состоятельные и терпеливые разработчики использовали эту систему в своих интересах. Девелопер, желающий построить сверхвысокую башню, может начать с одного участка в квартале, а затем купить неиспользуемые квадратные метры у соседей.